墨尔本公寓跌多少？
泻药。 先说结论，可能比大家想的要严重一些。 但因为数据的限制（澳洲房地产数据是个硬伤），结论的可靠性受到一定影响。希望有人做进一步的研究。 在澳洲待了7年多，经历了这次房产泡沫，想说一下自己的感受。希望对大家有所帮助。 先贴两张图 这是墨尔本四大区的房价走势，紫色是CBD，蓝色是外围。在2015年之前，无论是市区还是郊区，房价都是一个走势，稳步上升。从这之后，区别开始显现出来——市区的房价开始迅速下滑，至2016年下半年达到低谷（-8.3%）；而郊区的房价依旧保持上升趋势。虽然从绝对值来看，市区的房价还要更低，但从相对值来看，已经低于高峰期的7%，仅比2014年底低5%不到。
这张图是澳洲三大城市（其他为悉尼和布里斯班）的房价走势，紫色是墨尔本，绿色是悉尼，蓝色是布里斯班。可以看出，除了布里斯班之外，另外两个城市的房子在2015年到2016年间都跌了超过10%。但和墨尔本不同的是，悉尼的房价在2016年之后又开始逐步上升，至2017年底已经恢复至2014年的水平。而墨尔本的房价虽然也在2017年以后有所回升，但却一直无法突破2014年的高点。这就是我说墨尔本房市很可能比大家以为的要更疲弱的原因。
下面简单说一说我对这两张图的理解。 首先，这轮房价的下跌并不是由于信贷紧缩或者收入下降导致的，而是因为人们对于未来经济发展缺乏信心，通过抛售资产来保证现金流安全的一种避险行为。这种现象在英国和北美地区都出现过，被称为“财富税”或“冲击波”。这种“财富税”对资产价格的影响具有普遍性，无论一个国家的人口结构如何、经济体制怎样，一旦人们对未来的预期变得谨慎，就会立即或通过中长期逐步降低风险偏好，从而引发资产的抛售压力。
其次，从这张图的对比中也可以看出一点东西来。一般来说，一国的核心区域（通常是首都）的房价对该国整体房价有着重要的影响，甚至会在一定程度上决定整体的走势。例如，大家可以看到在2008年金融危机时，北京上海的房价首当其冲，出现了快速下滑，随后全国房价开始暴跌；而在2015年和2016年时，一线城市房价率先回暖，然后全国房价才出现上涨。从这个角度来看，如果墨尔本的房市真的要反弹的话，可能先要看首都堪培拉的动向。
最后，我想说一下为什么我说墨尔本的房市可能要比我们想象的更疲弱。因为我们看到的房价趋势图中，有最高点和最低点以及一波强劲的反弹，这些都会影响人们对价格的判断。但实际上，澳洲的房市整体上仍然处于一个缓慢上涨的过程中，只是受两次降息影响，增速略有下滑而已。以墨尔本为例，根据VR的房价指数，1983年至2016年间，平均每年上浮0.75%，2016年年中达到历史最高位后，目前总体已经回调了约10%。如果按照这个数字继续向下调整，那么2016年顶峰的时候，房价其实远远高于2014年的峰值。所以说，只要基本面没有大的变化，我怀疑这波下跌能不能达到2014年时的低位。当然，如果基本面发生了改变，比如利率再次下调，贷款条件更加宽松，那么前面所有的分析都是徒劳。